최근 몇 년간 전세 사기 피해자가 증가하며 사회의 큰 문제로 대두되고 있다. 특히 대학생, 사회초년생 등 청년을 대상으로 한 전세 사기가 활개를 치고 있다.
이에 본지에서는 청년을 대상으로 한 전세 사기와 그 해결 방안에 대해 알아보고자 한다.
전세 사기, 그것이 알고싶다.
최근 서울 관악구에서 한 주인이 소유한 5개의 다가구 주택이 동시에 경매에 넘어가는 사건이 발생했다. 해당 사건의 피해자는 대부분 사회초년생과 대학생인 것으로 밝혀졌다. 이처럼 청년 세대를 대상으로 한 전세 사기 피해가 많아진 것이 실정이다. 본지에서는 청년을 대상으로 한 전세 사기의 실태에 대해 추적해 봤다.
전세 사기, ‘전’부 ‘세’세히 알아보자=지난 1월 5일, 국토교통부는 전세사기피해지원위원회 전체 회의에서 전세 사기 피해 688건을 추가 인정했다. 이처럼 전세 사기 피해는 그 수가 나날이 급증하고 있다.
계속해서 증가하는 전세 사기 피해는 여러 유형으로 발생한다. 안심전세포털에 따르면 전세 사기의 유형은 ▲깡통주택 ▲나 몰래 전입 신고 ▲대리인의 이중계약으로 분류된다. 이에 대해 김진유 경기대 교수(도시·교통공학과)는 “이 외에도 전세보증금 반환보증 등 더 많은 유형의 전세 사기가 존재하므로 주의가 필요하다”고 경고했다.
일각에서는 다양한 유형의 전세 사기 유형 중 깡통주택으로 인한 피해가 가장 크다고 지적한다. 깡통주택은 매매가를 부풀려 매매가보다 더 높은 전세 계약을 체결하는 것을 말한다. 실제 부동산R114가 아파트 임대차 계약을 분석한 결과, ‘깡통주택’ 의심 거래 비중은 지난해 4분기 25.9%로 집계된 바 있다. 이에 지수 민달팽이유니온 활동가는 “임대료에 대한 공공의 개입 없이 민간 임대차 시장이 방치된 결과”라고 지적했다.
그러나 전문가들은 이러한 상황에 대해 전세 사기가 고의적 목적에 의해서만 발생하는 것은 아니라고 지적한다. 이는 부동산 가격 변동으로 불가피하게 전세금을 돌려줄 수 없는 경우도 존재하기 때문이다. 이에 대해 이현석 건국대 교수(부동산학과)는 “현재 시장은 부동산 가격 저하로 인해 고의적 및 비고의적 전세 사기가 혼재돼 있다”고 말했다.
전세 사기 피해 청년들의 발자취를 좇다=고의적 전세 사기의 경우 전세 정보에 대한 지식 및 접근성이 부족한 계층을 대상으로 하는 경우가 많다. 특히 청년 세대의 경우 주로 낯선 지역에서 전세 계약을 체결한다. 또한 전세 계약에 대한 경험이 부족해 전세 사기에 노출되기 쉽다. 이에 김상진 세명대 교수(부동산지적학과)는 “청년들은 경험이 부족해 공인중개사 등 전문가에게 의존하는 경향이 크다”고 지적했다.
청년들의 높은 전세 사기 노출 빈도와 함께 그들이 받는 스트레스도 높다는 점 역시 문제가 됐다. 실제 지난해 청년 전세 사기 피해자 3명이 유명을 달리한 것으로 밝혀졌다. 이에 이현석 교수는 “사회생활의 경험이 부족하거나 자산 거래 경험이 적은 청년 세대들은 충격이 타 세대에 비해 클 수 있다”고 전했다.
청년 세대의 전세 사기 노출이 증가하며, 지난달 7일 경산시에서 ‘경산 전세사기 피해자 대책위원회(이하 대책위)’가 출범했다. 이는 전세 사기로 인해 고통받는 피해자들을 지원하기 위해 발족했다. 해당 대책위가 조사한 결과, 우리 대학교 인근의 대학가 전세 사기 피해 규모는 약 60억에서 80억 원에 이르는 것으로 밝혀졌다. 최성준 경산 전세사기 피해자 대책위원회 공동위원장은 “피해자들이 함께 연대한다면 불가능해 보이는 일도 하나씩 해결할 수 있을 것”이라고 전했다.
꼬리에 꼬리를 무는 전세 사기 피해=피해자들의 고통에 더해 일각에서는 전세 사기가 경제 성장에도 악영향을 줄 수 있다고 주장한다. 이들의 주장에 의하면, 사회에 첫발을 내딛는 계층은 전세 사기 피해 시 자금이 손실되면서 경제활동에 대한 의욕이 저하된다. 김진유 교수는 “전세 사기로 인한 의욕 저하는 직장생활 등 생산 활동에 영향을 미칠 수 있어 국가 경제에도 큰 문제를 가져올 수 있다”고 당부했다.
더불어 우리 사회의 전세 제도 및 법안이 전세의 위험을 간과하고 있다는 주장이 나온다. 해당 주장에 따르면, 현행 제도는 임대인이 전세를 통해 다수의 주택을 보유할 수 있을 뿐 아니라 임차인에게 전세 대출의 상환을 부담하게 돼 있어 위험하다. 이에 대해 임재만 세종대 교수(공공정책대학원 부동산학과)는 “전세 제도가 가지고 있는 구조적 문제가 크다”며 “전세 사기의 위험성을 인식해야 할 필요가 있다”고 주장했다.
청년들을 위한 ‘전세’는 있다
청년 세대를 대상으로 하는 전세 사기가 수면 위로 떠오르며, 우리 사회는 다양한 측면에서 해결 방안을 모색하고 있다. 전세 사기, 하나씩 해결해 보자!
이거 알면 안심하고 전세 계약할 수 있다=일각에서는 청년들이 전세 사기에 노출되는 것을 사전에 방지할 수 있어야 한다는 주장이 나온다. 해당 주장에 따르면, *대항력과 확정일자를 취득 받지 않은 경우 전세 사기 피해 시에도 보호받을 수 없다. 이에 대해 김상진 교수는 “전세 사기 피해자로 구분되지 못한 경우의 보호 장치가 전무한 상황이다”며 전세 사기의 위험성을 언급했다.
이에 사회 각층에서는 전세 사기 예방을 위한 대안을 제시하고 있다. 실제 지난해 2월 국토교통부는 HUG, 한국부동산원과 함께 전세 사기 피해 방지 방안에 따라 ‘안심전세앱’을 개발했다. ‘안심전세앱’은 전세 계약 전 필수로 확인해야 하는 ▲전세 보증 금지 여부 ▲집주인의 전세 보증 사고 이력 ▲주택 시세 등의 정보를 제공하고 있다.
해당 앱에 대해 전문가들은 ▲정확한 시세정보 ▲신뢰할 수 있는 공인중개사 연결 ▲자가 진단 결과 제공 등의 효과를 기대할 수 있을 것이라고 본다. 김상진 교수는 “안전한 전세 계약 체결 및 종료에 대한 정보를 얻을 수 있어 전세 사기 예방에 도움이 될 것”이라며 기대감을 표했다.
전세 사기, 이제는 지자체가 해결!=전세 사기 피해 예방을 위해 임대차 계약 전 필수 확인 사항에 대한 교육 제도를 도입하는 움직임도 보인다. 용인시는 지난 2월부터 오는 12월까지 ‘건축물대장 확인 상담 서비스’를 제공하고 있다. 해당 교육에서는 ▲건축물대장 열람 방법 ▲건축물 현황 ▲권리 사항 확인 방법 등에 대한 안내를 제공하고 있다. 이에 송승현 도시와경제 대표는 “해당 교육을 통해 전세 계약 시 확인해야 할 사항에 대해 알 수 있다”고 전했다.
지자체에서 전세 사기 사후 대처 방안을 도입하려는 움직임도 일고 있다. 대구시는 지난해 11월부터 12월까지 부동산 중개사무소 89개소에 대한 특별점검을 실시했다. 해당 특별 점검 결과 공인중개사법 제25조(중개대상물 확인·설명), 제33조(금지행위) 위반 등 9건의 위반행위가 적발됐다. 이에 대해 대구시는 무자격 중개행위가 이뤄진 2개소에 대한 수사를 의뢰했다. 또한 계약서·중개대상물확인설명서 작성 및 설명이 미흡한 7개소에는 업무정지 및 과태료 부과 처분을 내렸다. 대구시 토지정보과 측은 “임대차 계약 전 부동산 중개사무소의 정상 등록 여부를 확인할 필요가 있다”고 밝혔다.
전세 사기 해결, 제도 개선부터=한편 일부 전문가들은 전세 사기 예방을 위해 제도적 노력이 우선돼야 한다고 주장한다. 해당 주장에 따르면, 주택 시장은 정보의 비대칭성이 강하기 때문에 세입자 보호를 위해 정보 사각지대를 최소화해야 한다. 해당 문제를 해결하기 위해 ‘주택 안심 거래 제도’가 제시됐다. ‘주택 안심 거래 제도’는 계약 시 ▲보증금 ▲선순위 세입자 ▲실제 대출금액 등 주택에 대한 정보를 계약서에 의무적으로 표기하는 것을 주된 내용으로 하는 제도이다. 해당 제도를 통해 임차인은 임대인이 고지하던 주택 정보를 직접 계약서상에서 확인할 수 있다. 이에 따라 임차인은 계약 전 전입세대 열람을 확인할 수 없어 받을 수 있는 불이익으로부터 보호받게 된다.
전세 사기 해결을 위한 정부 차원에서의 규제가 필요하다는 주장도 나온다. 해당 주장과 함께 ‘임대사업자 보증금 규제’가 해결 방안으로 제시됐다. ‘임대사업자 보증금 규제’는 임대사업자에게 집값의 50% 이내로만 보증금을 받도록 하고, 이를 지키는 임대사업자에게는 세제 혜택을 부여하는 제도이다. 이에 대해 박원갑 KB국민은행부동산 수석전문위원은 “정보 사각지대에 있는 주택에 대한 안심 거래 제도와 임대사업자 보증금 규제가 도움이 될 것”이라고 조언했다.
*대항력: 이미 유효하게 성립한 권리관계를 제삼자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 없는 법률상의 권능
구해줘 ‘전세방’!
전세 사기를 예방하기 위해서는 미리 필요한 정보를 알고 전세 계약에 나서는 것이 중요하다. 이에 본지에서는 기자가 직접 전세 계약 시 필수로 알아야 할 사항을 짚어봤다.
꼼꼼하게 알아보고 전세 계약=저는 본가가 서울이라 학교 근처에서 자취를 시작했어요. 학교에서 20분 정도 거리에 소재지가 있죠. 이번에 처음 전세방을 계약하기도 하고, 요즘 전세 사기 피해가 심각하다는 뉴스가 많아 걱정이 이만저만이 아니에요. 그래서 집을 계약하기 전 먼저 필수적으로 확인해야 할 사항들을 알아봤답니다. ▲등기사항증명서 ▲국세·지방세 완납여부 ▲다가구주택 확정일자 현황 ▲무허가·불법 건축물 여부 등을 확인해 보니 결격 사항은 없었죠.
새롭게 계약할 집의 보증금은 5천만 원이고, 잔금 천만 원은 오는 8월 20일에 지불하기로 했어요. 또한 관리비의 경우, 5만 원으로 매달 14일에 내요. 더불어 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 적정 시세를 확인해 본 결과 해당 전셋값은 적정 시세에 해당했어요.
주택 임대차계약서를 작성할 때 가장 중요한 사항인 확정일자는 경산시 북부동에서 3월 10일에 받았고, 주택 임대차 표준계약서를 제대로 등록된 공인중개사에서 임대인과 함께 작성했어요. 이후 전입신고도 바로 경산시 북부동 행정복지센터에서 완료했죠! 또한 계약 체결 이후 등기부등본상 *근저당권 설정 등의 변동 사항은 없는지도 확인해 봤어요. 잔금 지급 전 미리 확인해 보니 아주 깔끔했죠. 하지만 잔금 지급이 임박했을 때도 한 번 더 확인해 보는 걸 추천해 드려요.
마지막으로 전세보증금 반환보증에 가입했어요. 주변의 이야기를 들어보니 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시 보증 회사에서 보증금 반환을 대신해 책임져 준다고 하더라고요.
이렇게 저처럼 전세 계약 ▲체결 전 ▲체결 시 ▲체결 후 ▲잔금 지급 시 ▲이사 후의 유의 사항을 확인하고 전세 계약을 한다면 본인의 재산을 지킬 수 있어요. 그러나 누구나 전세 사기의 피해자가 될 수 있는 만큼, 피해를 당했을 경우 고민하지 말고 지자체별로 존재하는 전세 사기 피해지원센터를 방문해 보세요!
*근저당권: 일정기간 동안 증감변동할 불특정의 채권을 결산기에 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권
